I diritti reali su cose altrui

CONCETTO DI DIRITTO REALE SU COSA ALTRUI

Si parla di diritto reale su cosa altrui quando si presuppone che altri sia il proprietario della cosa sulla quale si esercita il diritto (è detto anche diritto reale minore, parziario o limitato). La costituzione di questi diritti riduce il contenuto del diritto di proprietà perché determina facoltà che possono essere esercitate anche da chi non è il proprietario.

DIRITTO DI SEGUITO: essendo diritti sulla cosa, essi permangono nonostante il mutamento del proprietario, sono diritti opponibili a tutti i successivi proprietari. I diritti reali su cosa altrui sono solo sei e i privati non possono crearne altri (tipicità del diritto). Il favore legislativo è per la piena proprietà, in modo da assicurare: più intensità di sfruttamento della ricchezza, la massima circolazione. Inoltre un bene gravato da diritti altrui è molto meno vendibile di un bene in piena proprietà, per questo motivo la legge impone una durata temporanea (usufrutto), impone il superamento della situazione di coesistenza di più diritti sulla stessa cosa (enfiteusi). I diritti reali su cosa altrui cadono in prescrizione dopo vent’anni (la proprietà invece è imprescrittibile).

AZIONE CONFESSORIA: azione in giudizio a difesa dei diritti sulla cosa altrui contro chiunque ne contesti l’esercizio.

CONSOLIDAZIONE: quando il diritto su cosa altrui si estingue (per qualunque causa), si ristabilisce la piena proprietà.

IL DIRITTO DI SUPERFICIE

DIRITTO DI SUPERFICIE: diritto di edificare e mantenere sul suolo o sottosuolo altrui una propria costruzione.

NB: Questo diritto sospende il diritto di accessione, ogni opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario del suolo.

In questo caso il proprietario della costruzione ha la proprietà sulla costruzione (proprietà superficiaria) e il diritto di superficie sul suolo; il proprietario del suolo ha la proprietà sul suolo. Il diritto di superficie può essere perpetuo o a tempo determinato. Scaduto il termine, il diritto si estingue e riprende vigore il principio di accessione. Il diritto di superficie temporaneo è anche uno strumento di politica urbanistica: i suoli espropriati restano proprietà dei comuni per evitare le private speculazioni sull’incremento del valore dei suoli:

-       vantaggio: il costruttore paga un prezzo più basso perché acquista solo il diritto di superficie influenzando positivamente il prezzo di vendita delle costruzioni

-       svantaggio: una scadente qualità delle costruzioni (perché eseguite in modo da non durare oltre il diritto di superficie).

L’USUFRUTTO, L’USO E L’ABITAZIONE

Il diritto dell’usufruttuario comprende: la facoltà di godere della cosa, utilizzarla a proprio vantaggio nel rispetto della destinazione economica espressa dal proprietario e la facoltà di fare propri i frutti, naturali o civili, della cosa.

FRUTTI CIVILI: gli interessi patrimoniali (canone di locazione, interessi dei capitali ricevuti in usufrutto, utili dell’azienda di cui si è usufruttuari). L’usufruttuario ha la stessa capacità di godere della cosa spettante al proprietario ad eccezione della destinazione economica della cosa.

TEMPORANEITA’ DEL DIRITTO DI USUFRUTTO: se l’usufruttuario è una persona fisica il diritto si estingue con la sua morte; se l’usufruttuario è una persona giuridica termine di trent’anni, se l’usufruttuario lo cede ad altri per vendita, donazione, ecc. il diritto si estingue con la morte del primo titolare. L’usufrutto può essere: volontario cioè costituito per contratto o testamento oppure legale cioè costituito direttamente dalla legge (es. beni di figli minorenni). Al termine dell’usufrutto l’usufruttuario deve restituire la cosa al proprietario nello stesso stato in cui l’ha ricevuta. Se la cosa è consumabili o fungibile (es. denaro), l’usufruttuario dovrà restituire l’equivalente in quantità e qualità.

DILIGENZA DEL BUON PADRE DI FAMIGLIA: criterio in base al quale giudicare il modo con il quale egli ha custodito e amministrato la cosa. Il diritto reale di uso differisce dall’usufrutto per la limitata facoltà di godere della cosa, l’usuario ne gode limitatamente a quanto occorre ai bisogni suoi e della sua famiglia, al proprietario spettano i frutti che eccedono questa misura. Il diritto reale di abitazione ha invece per oggetto una casa e consiste nel diritto di abitarla limitatamente ai bisogni del titolare del diritto e della sua famiglia. Né l’uso né l’abitazione consentono di cedere il diritto o di dare in locazione la cosa.

L’ENFITEUSI

E’ il diritti reale su cose altrui più esteso e quindi considerato come una forma di proprietà. Ha per oggetto fondi rustici o urbani. L’enfiteuta ha gli la stessa facoltà di godimento del proprietario ma con due obblighi: migliorare il fondo e concedere al proprietario un canone periodico.

Dominio utile: diritto che spetta al lavoratore del fondo.

Dominio diretto: diritto che spetta al proprietario del fondo (il ricavo economico)

L’enfiteusi è un diritto perpetuo o, se è previsto un termine, di durata non inferiore a vent’anni e può essere ceduto e trasmesso agli eredi.

DIRITTO SPETTANTE ALL’ENFITEUTA. Il diritto di affrancazione è la facoltà di acquistare la proprietà del fondo pagando al proprietario (che non può rifiutare) una capitalizzazione del canone annuo (canone annuo X 15).

DIRITTO SPETTANTE AL CONCEDENTE. Diritto di devoluzione è l’estinzione del diritto di enfiteusi, nel caso in cui l’enfiteuta: non migliori il fondo e – non paghi due annualità di canone.

LE SERVITU’ PREDIALI

Sono un peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a un diverso proprietario. Il “peso” è una limitazione della facoltà di godimento di un immobile (fondo servente) al quale corrisponde un diritto del proprietario di un altro immobile (fondo dominante), un esempio è la servitù di passaggio.

Le servitù vengono classificate in:

1) servitù positive e negative: positive: il proprietario del fondo dominante utilizza direttamente il fondo servente; il proprietario del fondo servente sopporta l’attività altrui. Negative: il proprietario del fondo servente ha l’obbligo di non fare;

2) servitù continue e discontinue: continue: non è necessario il fatto dell’uomo. Discontinue: è necessario il comportamento attivo del titolare;

3) servitù apparenti e non apparenti: apparenti: sul fondo servente esistono opere visibili e permanenti, destinante al servizio del fondo dominante (es. servitù di acquedotto).Non apparenti: le opere non sono visibili (es. servitù di passaggio, servitù di attingere l’acqua).

La servitù può essere costituita: volontariamente, per contratto o testamento oppure coattivamente, nel caso in cui la legge riconosca al proprietario di un fondo il diritto di ottenere una servitù dal proprietario di un altro fondo e quest’ultimo si rifiutasse di costituirla volontariamente. La servitù si può acquistare: per usucapione, l’esercizio di fatto, prolungato nel tempo, del diritto sulla cosa altrui (valido solo per le servitù apparenti) o per destinazione del padre di famiglia, il rapporto di servizio stabilito tra due fondi appartenenti allo stesso proprietario (valido solo per le servitù apparenti). La servitù, come tutti gli altri diritti reali su cosa altrui, si estinguono per prescrizione ventennale. Un carattere proprio delle servitù è che esse non consistono mai in un fare ma solo in un non fare o sopportare.

SERVITU’ COATTIVE

Sono le servitù costituite indipendentemente dalla volontà del proprietario del fondo serviente, con sentenza dell’autorità giudiziaria (su domanda dell’interessato) che determina l’indennità che il proprietario del fondo dominante deve al proprietario del fondo servente. La servitù di passaggio può essere costituita coattivamente sul fondo (non su case, giardini o cortili) nei seguenti casi:

1) il fondo è intercluso: non ha un’uscita sulla via pubblica;

2) il fondo ha già un accesso alla strada pubblica che tuttavia non basta ai bisogni del fondo e non può essere ampliato;

3) il fondo ha già un accesso alla strada pubblica che tuttavia è insufficiente al passaggio di veicoli e può essere ampliato sconfinando nel fondo vicino.

La servitù di passaggio coattivo prevede comunque che l’interessato utilizzi i terreni per i quali l’accesso sia più conveniente e arrechi minor danno.

La servitù può essere soppressa quando cessano le cause per cui era stata chiesta.

ACQUEDOTTO COATTIVO: servitù di far passare acque attraverso il fondo altrui per soddisfare il bisogno di acqua del proprio fondo. La servitù può essere chiesta per un periodo che non superi i venti anni (a meno che non si rinnovi). Nel caso di elettrodotto coattivo, acquedotto pubblico, metanodotto o passaggio di linee telefoniche la servitù coattiva è costituita con provvedimento dell’autorità amministrativa.

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