La comunione
LA COMUNIONE IN GENERALE
COMUNIONE: è la situazione per la quale sulla medesima cosacoesistono diritti di più persone ma aventi uguale contenuto. La comunione può essere:
– volontaria dipendente dalla volontà dei partecipanti alla comunione (es. acquisto di un bene)
– incidentale non dipendente dalla volontà dei partecipanti (es. medesimo bene lasciato in eredità)
– forzosa non ci si può sottrarre (es. condominio di un edificio)
La coesistenza, sulla medesima cosa, dell’uguale diritto di più persone si realizza con la scomposizione ideale della cosa in una pluralità di quote, che segnano la misura della partecipazione di ciascuno alla comunione. In linea di principio, le quote di partecipazione si presumono uguali ma per legge o per volontà delle parti, possono essere anche disuguali.
FACOLTA’ DI GODIMENTO E DI DISPOSIZIONE DELLA COSA. Si distinguono quattro situazioni diverse:
1) uso della cosa comune: in linea di principio spetta, separatamente, a ciascun partecipante che non deve alterarne la destinazione economica e deve comportarsi in modo da non impedirne l’uso da parte di ciascun partecipante. Tuttavia la natura del bene non è sempre tale da consentirne l’uso individuale (es. un appartamento, nel caso si affitta)
2) amministrazione della cosa comune: spetta collettivamente ai partecipanti che deliberano a maggioranza di quote, non di numero. Tuttavia per le innovazioni (es. mutamento della destinazione economica) e gli atti di straordinaria amministrazione (es. pavimentare il cortile) occorre una doppia maggioranza: maggioranza di numero dei partecipanti che rappresentino almeno i due terzi del valore della cosa.
3) atti di disposizione della propria quota: ciascun partecipante può alienarla, darla in usufrutto, ipotecarla, ecc. senza dover richiedere il consenso degli altri partecipanti
4) atti di disposizione dell’intera cosa comune: richiedono il consenso unanime dei partecipanti
Lo stato di comunione è guardato con sfavore dalle legge per gli ostacoli che oppone al mutamento della destinazione del bene e alla sua circolazione. Da qui la regola secondo la quale ciascun partecipante può in ogni momento domandare la divisione della cosa comune che può attuarsi: in natura dividendo in parti fisiche il bene (es. un terreno), con la vendita del bene (ripartendo il ricavato) o assegnando la proprietà solitaria ad uno dei partecipanti (che verserà agli altri il valore della loro quota).
IL CONDOMINIO NEGLI EDIFICI
Nel condominio si verifica una duplice situazione: i singoli appartamenti sono oggetto di proprietà solitaria dei rispettivi proprietari ; invece i muri maestri, il tetto, le scale e, in genere, le cose destinate all’uso comune sono oggetto di comproprietà tra tutti i proprietari degli appartamenti. Questa situazione riguarda sia il condominio orizzontale, cioè più edifici tra loro separati ma inseriti nel medesimo complesso residenziale (le parti comuni sono il parco o la piscina condominiale); sia il condominio verticale, cioè più appartamenti in un medesimo edificio. E’ un caso di comproprietà forzosa alla quale i proprietari degli appartamenti non possono sottrarsi, contribuendo alle spese di conservazione e godimento delle parti comuni (se però alcune parti comuni servono in modo diverso o esclusivo alcuni condomini, le spese sono ripartite in modo proporzionale, es. l’ascensore). Nel condominio le deliberazioni sull’amministrazione sono prese da un’assemblea di condomini che: se con un numero di partecipanti maggiore di quattro, prevede la nomina di un amministratore o se con un numero di partecipanti maggiore di dieci, prevede la formazione di un regolamento per l’uso delle cose comuni
MULTIPROPRIETA’. Uno stesso appartamento viene venduto, separatamente, a più persone che ne possono godere a turno in un predeterminato periodo dell’anno. Il diritto di ciascun multiproprietario è perpetuo e disponibile; la cosa oggetto di multiproprietà è indivisibile e le parti comuni sono in condominio.