Comodato d’uso: vantaggi e impatti fiscali

Scopri come funziona il comodato d’uso, uno strumento spesso utilizzato in ambito familiare per l’utilizzo di beni immobili senza corrispettivo economico, ma con implicazioni fiscali da non sottovalutare.

Il comodato d’uso, un concetto giuridico pragmatico e a tratti affascinante, trova ampio spazio nei rapporti familiari, specialmente quando un immobile viene messo a disposizione di un parente senza alcun esborso. Sebbene all’apparenza sia un beneficio che esclude compensi, questo non implica l’assenza di conseguenze sul fronte fiscale. Comprendere la natura legale del comodato e le normative pertinenti diventa quindi essenziale per svelare le dinamiche legate alla fiscalità degli immobili.

La Giuridicità del comodato d’uso

In ottemperanza all’articolo 1803 del Codice Civile, il comodato è definito come l’accordo attraverso il quale una parte, denominata comodante, cede a un’altra parte, detta comodatario, l’uso di un bene per un periodo determinato o per uno scopo specifico, richiedendo la restituzione finale. Di fatto, questo contratto è intrinsecamente privo di obblighi economici.

Nello scenario immobiliare, il comodatario acquisisce un diritto personale di utilizzo, mentre la proprietà, insieme ai relativi diritti reali, rimane saldamente nelle mani del comodante. Questo attributo influisce direttamente sugli obblighi fiscali associati all’immobile; infatti, sebbene l’immobile venga fruito dal comodatario, le responsabilità tributarie restano ancorate al comodante.

Redditi Fondiari e Regolamenti Fiscali
La cornice normativa del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR) all’articolo 26, comma 1, decreta che i redditi fondiari concorrono a definire il reddito complessivo del soggetto titolare del diritto reale sul bene, indipendentemente dall’effettivo guadagno percepito. In altre parole, è il possesso stesso che innesca l’obbligo fiscale.

In caso di comodato d’uso gratuito, il fardello di dichiarare il reddito fondiario grava sul proprietario o su chi possiede altri diritti reali come l’usufrutto o l’enfiteusi. Il comodatario, pur riversando nel bene usufruibile, non acquisisce alcuna responsabilità fiscale diretta riguardo alle rendite o ai redditi inerenti all’immobile, godendo così di un uso abitativo senza autorità fiscale.

Dinamiche fiscali e comodatario

Sotto l’aspetto fiscale, il comodatario non riveste il ruolo di contribuente per ciò che concerne il reddito fondiario. La sua posizione giuridica si riduce alla semplice utilizzazione dell’immobile, senza acquisirne titolarità reale che comporti dichiarazioni fiscali. Dunque, il comodato non trasferisce alcun diritto patrimoniale di natura fiscale.

Questa impostazione alleggerisce gli oneri amministrativi per coloro che si affidano al comodato nei contesti familiari, sebbene il proprietario continui a mantenere l’obbligo della dichiarazione dei redditi fondiari, anche senza trarre beneficio economico immediato. Chi concede in comodato deve provvedere a dichiarare la rendita catastale rivalutata, anche quando non è percepito un reddito da locazione.

Il legislatore ha introdotto benefici fiscali per il comodato tra parenti diretti di primo grado, come genitori e figli. Un esempio è la riduzione del 50% della base imponibile per l’IMU, se vengono rispettate condizioni specifiche: il contratto di comodato deve essere registrato, l’immobile deve fungere da dimora principale del comodatario e il comodante non può possedere altri immobili, eccetto la propria abitazione principale.

Tuttavia, questa agevolazione non si riflette nella dichiarazione dei redditi, dove il comodante deve comunque esplicitare la rendita del bene. Se, per esempio, Tizio concede una casa in comodato alla sorella, sarà ancora lui a pagare le tasse, senza incidere sulla responsabilità della sorella riguardo a imposte come l’IRPEF o l’IMU.